נכתב ע"י עו"ד שלמה רביד
אין בנמצא נכס נדל"ן ללא בעיות, פגמים וליקויים. זאת הנחת המוצא אם לא אקסיומה של ממש. באחד יש רטיבות מתחת לריצוף בחדר האמבטיה ומהאחר חודרים מים אל דירת השכנים שלמטה. בשלישי יש חריגות בניה, ברביעי תלוי ועומד סכסוך בין השכנים על השימוש בחניות, בחמישי הפקעה לטובת העיריה לשם בניית מדרכה בעתיד וכך הלאה.
יש לעיתים נטייה למוכרים של נכסי נדל"ן, שלא להציף במו"מ מול רוכשים פוטנציאליים את החסרונות הידועים להם בממכר או שהיה עליהם לדעתם, מחשש שהקונים "יברחו" או שידרשו להפחית את התמורה ובכלל, על מנת לייפות את הכלה. המוכרים בונים לעצמם תיזה , שאין עליהם כל חובה ליידע את הקונים מיוזמתם בפגמים הקיימים, אלא שהקונים הם אלה שצריכים להיזהר והחובה לבדוק את הנכס ולמצוא את הפגמים בו מוטלת עליהם בלבד ואם לא בדקו או לא מצאו זו בעיה שתרבוץ לפתחם של הקונים.
באותה מידה יש נטייה לרוכשים של נכסי נדל"ן, משיקולי עלות או היעדר מודעות או מחוסר אכפתיות או עקב הלחץ הנפשי בו הם נתונים ל"סגור את העסקה", ולמרות שלעיתים קרובות מדובר בעסקת חייהם, להימנע מלשכור בעלי מקצוע שיבדקו את הנכס טרם שיחתמו על הסכם המכר. למרות זאת, הם מצהירים בסעיף סטנדרטי בחוזה, כי בדקו את הנכס, לרבות את מצבו הפיזי והתכנוני, מצאו אותו מתאים למטרותיהם ואין ולא תהיינה להם כל תביעות וטענות כלפי המוכרים.
אלא שניסיון החיים מלמד, כי במוקדם או מאוחר יתגלה הפגם או "אי ההתאמה". או אז הקונים, שלא ידעו על הפגם, ישכרו עו"ד ויגישו תביעה כנגד המוכרים, שגם הם יאלצו לשכור עו"ד ועסקה שהייתה אמורה להיות רגילה, המסתיימת בלחיצת יד תוך זמן סביר כשכל צד פונה לדרכו, תהפוך לסדרת מתח בהמשכים.
במקרים המתאימים, כשהפרת החוזה מצד המוכרים הייתה מהותית ויסודית, יתבעו הקונים את ביטולו של הסכם המכר, השבת מלוא התמורה ששילמו וכן ידרשו שהמוכרים ישלמו להם את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם, בשיעור המקובל בד"כ של 10% מסכום התמורה.
עלתה השאלה, האם המוכרים יוכלו לטעון כנגד התביעה, כי למרות שהם ידעו על הפגם או היה עליהם לדעת עליו אך לא גילו אותו לקונים ולא הצהירו עליו בחוזה, הרי שהאחריות לתוצאות מוטלת על כתפי הקונים ולכל הפחות יש להם "אשם תורם" או "רשלנות תורמת" כי הם אלה שלא נזהרו?
זאת מכיוון שהקונים הצהירו בחוזה, שחור ע"ג לבן, כי ערכו בדיקות לנכס ואף מצאו אותו מתאים למטרותיהם ואין ולא תהיינה להם כל דרישות טענות ותביעות כנגד המוכרים, אך למרות הצהרתם חדלו ולא בדקו בפועל את הנכס ואם היו עושים כן הרי שבבדיקה פשוטה יכולים היו לגלות את אי ההתאמה.
התשובה לשאלה ניתנה בדעת רוב בפסק דינו מיום 11.02.2014 של בית המשפט העליון (כב' השופטים ח' מלצר ונ' סולברג נגד דעתו החולקת של כב' השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין) בתיק ערעור אזרחי 8068/11 אורי ואורלי עיני ("המוכרים") נגד חן ואורה שיפריס ואח' ("הקונים") (להלן:-"הילכת שיפריס") (פורסם באתר המשפטי "נבו"). מאז הינתנה הילכת שיפריס אומצה בפסקי דין רבים בכל הערכאות והיא ההלכה המחייבת כיום.
הרקע:- הקונים חתמו על חוזה לרכישת ביתם של המוכרים (המערערים). החוזה כלל את הצהרת המוכרים כי הנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה שקיבלו וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה או על פגם נסתר בנכס, וכן את הצהרת הקונים כי בדקו את הנכס לגופו, לרבות מצבו התכנוני ברשויות. חרף הצהרתם, לא בדקו הקונים את מצב הנכס טרם רכישתו ורק לאחר מסירת החזקה בנכס לידיהם, התברר להם כי חלק מהבית נבנה ללא היתר, וגם נמצאו בו פגמים. בביהמ"ש המחוזי התקבלה תביעת הקונים לביטול חוזה המכר, השבה ופיצויים. על פסק הדין הוגש ערעור זה לבית המשפט העליון.
ביהמ"ש העליון דחה את הערעור מהטעמים הבאים:
"סעיף 16 לחוק המכר – עניינו בהעלמת אי-התאמה – מורה כך: "הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".
לגישת דעת הרוב, על- פי לשונו ועל-פי תכליתו של הסעיף, מדובר בסעיף קוגנטי (סעיף שלא ניתן להתנות עליו- ש.ר.), שאיננו מאפשר לזקוף 'אשם תורם' לחובת הרוכשים בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס.
החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר, עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עיקרון 'יזהר הקונה', בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר; עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'.
אין חולק על כך שהקונים אכן התרשלו, שכן יכלו לבדוק ולגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצב הנכס. אך בסעיף 16 לחוק המכר סויגה חובת הבדיקה ביחס לקונה, ונקבע כי אין לחייבוֹ בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו "המוכר ידע או היה עליו לדעת" על אודות אי-ההתאמה. הוא הדין, אם המוכר הציע לקונה לבדוק את הממכר והקונה דחה את ההצעה בתום-לב, או שנענה לה אך עקב התרשלותו בבדיקה לא גילה את אי-ההתאמה. אף אין חשיבות למידת רשלנותו של הקונה בעניין זה.
אשר-על-כן, רשאים הקונים לטעון נגד אי-ההתאמה, והסעיף החוזי שעניינו בהצהרתם כי בדקו את הנכס טרם רכישתו, אינו יכול למנעם מכך. רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר.
מן העבר השני, עולה מלשונו של סעיף 16 לחוק המכר – "שהמוכר ידע או היה עליו לדעת" – כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצִדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות, קרי, לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות, על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה. ולעניין זה אין נפקות אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה; גם אז עליו לגלותה לקונה.
בדברים אלו יש כדי להמחיש את מתן הבכורה לעיקרון "יזהר המוכר". יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של המוכר, עובר לשלב חתימת עסקת המכר, על אודות אי-ההתאמה בנכס – כמדיניות שיפוטית רצויה".
מהן לדעתי המסקנות העולות מהלכת שיפריס?
ראשית, חובה על המוכרים לגלות לקונים, כבר בשלב המו"מ, כל פגם או אי התאמה, מהותיים או שוליים, שידוע להם שקיימים בנכס כולל:- חריגות בניה, רטיבויות, נזילות, סכסוכי שכנים, צווים שיפוטיים או עירוניים וכיוצ"ב.
שנית, מומלץ למוכרים, כן, למוכרים, לבצע, מיוזמתם, באמצעות בעל מקצוע המיומן לדבר, בדיקה עצמאית של הנכס טרם הצגתו למכירה, ובמיוחד תוך שימת דגש להיבטים התכנוניים, היינו התאמת הנכס להיתר הבניה.
ושלישית, חובה על המוכרים לדרוש מעורך הדין המייצג אותם בעסקה, להעלות על הכתב באופן מפורש ברחל בתך הקטנה, את כל אותם פגמים ואי ההתאמות הקיימים בו, כך שהקונים לא יוכלו לטעון בעתיד כי המוכרים לא גילו להם את קיומם.
זו משמעותו הפרקטית של הכלל:-" ייזהר המוכר".
כל הזכויות במאמר (למעט הציטוטים והמובאות מתוך פסק הדין) שמורות לעו"ד שלמה רביד בעל האתר- 23.06.2020.