על מגיפת הקורונה וחוזי השכירות לעסקים

                                     על מגיפת הקורונה וחוזי השכירות לעסקים

             תאח (ת"א) 4492-05-20 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א שותפויות בע"מ ואח'

     תאח (ת"א) 27886-05-20 עופר אגם ייזום ובנין בע"מ נ' קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ  

             תא (חי') 28265-05-20 אביבה ארועים השכרת ציוד ואח' נ' חברת גב ים

    חדל"ת 26076-02-20 עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ נ' מערכות נוחות (2007) בע"מ ואח' 

                                                         עו"ד שלמה רביד

בשל נגיף הקורונה והפעלת התקנות לשעת חירום (נגיף הקורונה החדש- הגבלת פעילות) תש"ף- 2020, נסגרו מקומות עסקים רבים אשר נאסרה הפעילות בהם. בשל ההגבלות הודיעו שוכרי עסקים לבעלי הנכסים, כי הם רואים עצמם פטורים מתשלום דמי השכירות בתקופה זו ועד החזרה לשגרה. חלקם אף ביטל שיקים דחויים שנמסרו למשכירים לפירעון דמי השכירות השוטפים.

לשם הצדקת המהלך הצטיידו השוכרים בחוות דעת משפטיות, לרבות חוות דעת שהגישה לשכת עורכי הדין לשר המשפטים ביום 6.4.2020 תחת הכותרת:- "" השלכות משפטיות (חוזיות) של מגיפת ה-COVID-19 (סיכול, התאמת חוזה לנסיבות משתנות, תום לב, פרשנות וכוח עליון)".

בחוות דעתם ערכו עורכי הדין המלומדים מטעם לשכת עורכי הדין הבחנה בין חוזי שכירות לעסקים לבין חוזי שכירות למגורים. ביחס לחוזי השכירות מהסוג הראשון נטען, כי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971 (להלן:-"סעיף 15 לחוק השכירות") הקובע, כי אם נמנע מהשוכר השימוש במושכר למטרת השכירות, מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, פטור הוא מתשלום דמי השכירות, יכול לשמש בסיס משפטי לשוכרי עסקים שלא להיחשב כמפירי חוזה אם לא ישלמו את דמי השכירות.

כמו כן, נדונה בחיוב בחוות הדעת מטעם הלשכה האפשרות שיש לשוכרים לטעון, כי נקיטת סנקציות משפטיות נגדם מצד המשכירים בגין אי תשלום דמי השכירות, תיחשב, לעת הזו, כשימוש בזכות הנובעת מהחוזה בחוסר תום לב ודרך מקובלת, וזאת בניגוד לחובה החלה על צד לחוזה על פי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) (להלן:-"סעיף 39 לחוק החוזים").

טענה נוספת שנדונה בחוות הדעת, היא האפשרות של השוכרים לטעון, הגם שתחת הסתייגויות, כי מגיפת הקורונה הינה מעין "כוח עליון" שלא ידעו ולא היה עליהם לדעת עליו בעת כריתת החוזה. לפיכך, קיום החוזה בנסיבות של הגבלות וסגירת העסק עקב מגיפת הקורונה הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו, כך שמתקיים סיכול חוזה לפי סעיף 18 לחוק החוזים תרופות (להלן:-סעיף 18 לחוק התרופות") ואי תשלום דמי השכירות אינו בגדר הפרת חוזה.

אלא ששני משכירי עסקים שונים, האחד עסק של אולם אירועים והאחר של בית מלון, לא השלימו עם אי קבלת דמי השכירות. הם הודיעו לשוכריהם על ביטול חוזי השכירות עקב הפרתם היסודית ודרשו את פינוי המושכרים. משאלה לא פונו הגישו המשכירים נגד השוכרים תביעות לפינוי בסדר דין מיוחד ומהיר, כפי שתקנות סדר הדין האזרחי מאפשרות.

השוכרים התגוננו , בין היתר, על יסוד הטענות שנסקרו לעיל, והתיקים הובאו להכרעה בפני אותו שופט, כב' השופט עמית יריב, המתמחה בבית משפט השלום בתל אביב, בין היתר, בתביעות בענייני פינוי מקרקעין. שני פסקי הדין של כב' השופט יריב בשני התיקים שבכותרת פורסמו יום אחר יום- ב-23.6.20 וב-24.6.20 ותוצאתם הייתה זהה- פסקי דין לפינוי השוכרים. זאת,  עד כמה שהדבר נשמע, לכאורה, בלתי צודק, ועוד בעיצומו של הגל השני של המגיפה וההשלכות ההרסניות של הגל הראשון על העסקים בישראל, שלא התאוששו ממנו. פסקי הדין פורסמו באתר "נבו".

העובדות בשני התיקים אינן זהות לחלוטין וכפועל יוצא גם חלק מהקביעות העובדתיות ומההנמקות של בית המשפט היו שונות. אולם ניתן לסכם באופן זהה  את חוות הדעת של כב' השופט יריב ביחס לאי תחולת שלושת הסעיפים שמניתי לעיל כהגנה מפני תביעת פינוי מושכר עקב אי תשלום דמי שכירות בשל מגיפת הקורונה:-

אי תחולת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה:-

בדחותו את תחולתו של סעיף זה על נסיבות המקרה, הסתמך כב' השופט יריב על פסק דינו של בית המשפט העליון (כב' השופט עמית) בע"א 4893/14 וליד חמוד זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר (להלן:-ענין זועבי").

בענין זועבי קבע בית המשפט העליון, כי סעיף 15 לחוק השכירות נסוב על נסיבות הקשורות למושכר, להבדיל מנסיבות הקשורות במצב הכללי כמו:- בצורת, מגיפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה וכו'- שאז יחולו דיני הסיכול הרגילים.

מכאן שהוראת הסיכול על פי סעיף 15 לחוק השכירות רלוונטית, רק כאשר המניעה לעשות שימוש במושכר נובעת ממנו עצמו, וזאת בשל המידע העודף שיש למשכיר על פני השוכר טרם חתימת חוזה השכירות ועל מנת להגן על השוכר. אולם, כאשר הגורם המסכל אינו ייחודי למושכר עצמו ואין למשכיר כל יתרון מידע על פני השוכר, אלא שמדובר במצב רחב  ובמניעה כללית, כדוגמת מגיפת הקורונה וההגבלות שהביאה, אין תחולה לסעיף 15 ויש לפנות לסעיף 18 לחוק התרופות.

למעלה מן הצורך ולהשלמת התמונה, לאור סעיף 15(א) לחוק השכירות, המאפשר למשכיר גם אם התקיימו הנסיבות לפי סעיף 15 לבטל את חוזה השכירות תוך זמן סביר, ציין כב' השופט יריב את העובדה, שחוזה השכירות בין הצדדים נחתם זמן קצר מאוד לפני פרוץ המגיפה ובנסיבות כאלה הזמן הסביר לביטול החוזה הוא קצר בהרבה, מאשר חוזה שכירות שהיה בתוקף במשך תקופה ארוכה לפני קרות הסיכול.

אי תחולת סעיף 18 לחוק התרופות- סיכול חוזה

כב' השופט יריב הדגיש, כי ההלכה הפסוקה צמצמה במשך השנים את תחולת סעיף 18 לחוק התרופות, כך שאפילו מאורעות משבשים קלאסיים, כמו מלחמה, אינתיפדה או סגר בשטחים, נחשבים במשפט הישראלי בגדר הצפוי.

לדעתו, גם אם מגיפת הקורונה  הייתה נחשבת, תיאורטית וחרף ההלכות המצמצמות, כגורם מסכל לצורך סעיף זה, עדיין סעיף 18 לחוק התרופות, לפי ניסוחו ופרשנותו ע"י מלומדים, אמנם שולל מהצד המקיים (המשכיר) את הסעד של אכיפה ופיצויים כנגד הגורם המפר (השוכר) אך הוא אינו שולל מהמשכיר את הסעד של ביטול החוזה, וכפועל יוצא את פינוי השוכר. לא זו בלבד, אלא שזכות המשכיר עפ"י סעיף 18 הנ"ל לבטל את החוזה אינה מותנית במתן זמן סביר אלא ניתנת להפעלה מיידית.

אי תחולת הטענה לחוסר תום לב- סעיף 39 לחוק החוזים

לדעת כב' השופט יריב, בהסתמך על עניין זועבי, מקום בו אין תחולה לדיני הסיכול- בין אם לדיני הסיכול החוזי הרגיל ובין לסיכול בדיני השכירות – יש קושי להידרש לטענה של חוסר תום לב בקיום החוזה כטענת הגנה עצמאית. כמו לשוכר גם למשכיר יש זכויות ואינטרסים כלכליים שיש להביאם בחשבון ולמנוע פגיעה בהם- כגון שהמשכיר עצמו לקח הלוואה מובטחת במשכנתא כדי לרכוש את המושכר.

גם לגופו של עניין לא מצא השופט יריב בשני התיקים חוסר תום לב בעמידתן של שתי התובעות על זכויותיהן (הגם שבפסק הדין בעניין עופר אגם שלל בית המשפט מהתובעת שיפוי בגין הוצאות ושכ"ט עו"ד, עקב ניסיונה לפנות תחילה את הנתבעת שלא באמצעות נקיטת הליכים משפטיים).

המסקנות 

כב' השופט יריב חש כי התוצאה אליה הגיע אינה קלה ואף נתן לתחושתו ביטוי בפסקי הדין. אולם הוא פסק לטובת המשכירים, הן בהיותו שופט של הערכאה הנמוכה, המחויבת לפסוק בהתאם להלכות בית המשפט העליון והן על פי פרשנותם הנכונה של סעיפי החוקים הנ"ל ועל פי שיקול דעתו ביחס לאינטרסים המנוגדים של שני הצדדים בנסיבות מגיפת הקורונה.

הערעור

על פסק דינו של כב' השופט יריב בעניין מ.ג. יצחקי נכסים הגישה חב' ח.י.א שותפויות ערעור לבית המשפט המחוזי. על פי דיווח באתר וואלה מיום 28.7.20 עיכב בית המשפט המחוזי ביום 27.7.20 את ביצוע פסק דין הפינוי עד מתן ההחלטה בערעור בכפוף להפקדת ערבות בנקאית בסך 50,000 ש"ח. כך שהמילה האחרונה טרם נאמרה.

"עוד זה מדבר וזה בא"

באופן מקרי לחלוטין, יום אחד בלבד לפני מתן פסק דינו הראשון של כב' השופט יריב, ניתנה החלטה באותו נושא אך מזווית אחרת של יחסי משכיר - שוכר, ע"י כב' השופט יואב פרידמן מבית משפט השלום בחיפה. זאת בעניין אביבה אירועים ואח' נ' גב ים (הפרטים בכותרת-פורסם בנבו). באותו מקרה ביקשה מבית המשפט חב' אביבה אירועים, היא השוכרת,  סעד זמני של מניעת חילוט ערבות בנקאית אוטונומית שהפקידה ביד חב' גב- ים, המשכירה, חרף אי תשלום מלוא דמי השכירות המגיעים ממנה. לטענתה, היא לא הפרה את הסכם השכירות בשל סיכול (מגיפת הקורונה) והיא גם לא הייתה חייבת בדמי השכירות בגין התקופה בה היו תקפים הצווים, ההגבלות וההנחיות של הממשלה. גם כאן העלתה השוכרת, בין היתר, את אותן הטענות בהן דנו לעיל. צריך להודות, כי כבר מלכתחילה מצבה של השוכרת היה קשה מבחינה משפטית, היות ולחילוט ערבות בנקאית אוטונומית דינים מיוחדים ומניעת החילוט היא חריג שבחריגים ובנסיבות מיוחדות בלבד. טענתה, כי במערכת היחסים בין הצדדים היא הצד החלש והמשכיר הוא הצד החזק כלכלית ולכן מכוח עיקרון מאזן הנוחות יש למנוע את החילוט נדחתה מייד. ובאשר למגיפת הקורונה ניתח בית המשפט את הפסיקה שהבאנו לעיל וקבע בדחותו את הבקשה, כי אמנם הימים הם ימים קשים, אך אין להציב דרישה "בפרט ביחסים שבין משכיר לשוכר בשכירות מסחרית", שהסיוע לשוכר יבוא בכפייה מכיסו של המשכיר, כעניין שבזכות. על צדדים עסקיים, כך קבע, להגיע לעמק השווה בהסכמה ולא בדרך של כפיית פתרון ע"י בית המשפט, שמהווה למעשה הטלת סיכון על הצד שמשפטית ומסחרית כאחד, אינו אמור לשאת בו בשלב דיוני זה.

החלטה נוספת בסוגיה של בית המשפט המחוזי בתל אביב מיום 8.7.20 

טרם יבשה הדיו מעל שני פסקי הדין של כב' השופט יריב והחלטתו של כב' השופט פרידמן, נדרש לעניין גם סגן נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, כב' השופט חגי ברנר וזאת בתיק חדלות הפירעון של חב' עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ (להלן:-"החברה") (ההחלטה פורסמה באתר נבו). הוגשה בפניו בקשת נאמן החברה לפטור את קופת ההפעלה מתשלום דמי שכירות ותשלומים נלווים לחב' מערכות נוחות (2007) בע"מ (להלן:-"המשכירה") עבור מושכר בעיר בני ברק, ששימש את החברה למכירת אביזרי קרמיקה וכלים סניטריים, בגין התקופה החל מיום 19.3.20 (ולחלופין מיום 25.3.20) וכלה ביום 15.4.20, היא התקופה שהמושכר היה מושבת בעטיו של משבר הקורונה.

גם הנאמן הסתמך, בין היתר, על נייר העמדה של לשכת עורכי הדין והעלה את טענות הסיכול לפי סעיף 15 לחוק השכירות ולפי סעיף 18 לחוק החוזים. כב' השופט ברנר דחה את הבקשה וחייב את קופת ההפעלה לשאת בהוצאות המשכירה. אולם, בעוד שביחס לסעיף 15 לחוק השכירות הוא התבסס על אותם נימוקים שפורטו לעיל, בחוות דעתו של כב' השופט יריב, לצורך דחיית הטענה הרי שביחס לטענת הסיכול לפי סעיף  18 לחוק החוזים, הוא היה נכון, מהבחינה העקרונית התאורטית לפחות, כן לראות במשבר הקורונה כבסיס להעלאת טענת סיכול. כב' השופט ברנר אף ציטט פסיקה ואסמכתאות התומכות בגישה הקוראת לרכך את הפרשנות הנוקשה שניתנה לסעיף זה בפסיקה. 

אלא מאחר שהוכח בפניו, בנסיבות הספציפיות של התיק שבפניו, כי הנאמן לא ביקש מלכתחילה לבטל את חוזה השכירות כפי שיכול ורשאי היה, אלא בחר, משיקולים עסקיים ראויים, להפיק טובת הנאה כלכלית מובהקת מהמשך החזקתה במושכר כולל בתקופת ההשבתה ואף העמיד את זכות השכירות של המושכר למכירה לכל המרבה במחיר, תוך הצגתו לרוכשים הפוטנציאליים כחנות דגל פעילה, הרי ש"קיום החוזה בנסיבות אלה לא הפך לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים" (סעיף 18 לחוק החוזים) ואף ספק היה, לדעת בית המשפט, אם העלאת טענת הסיכול בנסיבות אלה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב.

עוד ראה בית המשפט לנכון לציין, שהמשכירה עצמה שכרה את המושכר מבעליו (החברה הייתה למעשה שוכרת משנה) והמשכירה שילמה בפועל לבעלי המושכר את דמי השכירות עבור כל התקופה הנ"ל כדת וכדין, כך שבכל מקרה היה על החברה, אפילו הייתה מתקבלת טענתה לסיכול החוזה, לפצות את המשכירה בגין ההוצאות שנגרמו לה, היינו דמי השכירות ששילמה לבעלים- כדרישת סעיף 18 לחוק החוזים.

לאן פנינו?

אין חולק, כי על מנת להגיע לתוצאה שונה, המקלה עם שוכרים ומונעת הטלת חיובי דמי שכירות בתקופה ללא תזרים הכנסות ואף את פינויים וסגירת עסקיהם, תחילה בשל המגיפה ולאחר מכן בשל הדין, על הממשלה והכנסת לתקן את החוקים ולהתאימם במיוחד לשעת חירום זו. בשלב זה השאירה הועדה הבין משרדית, שהוקמה לבחינת הנושא, את החוזים המסחריים למו"מ ישיר בין הצדדים לחוזה המסחרי והמליצה למחוקק להישאר מחוץ לזירה. נמתין אם כך, אם לא יחול שינוי בגישה, שמא אחד המקרים יתגלגל ויבוא עד לפתחו של בית המשפט העליון. אחד מהם כאמור כבר יידון בקרוב במסגרת הערעור בבית המשפט המחוזי.

כל הזכויות במאמר (למעט ציטוטים מפסקי הדין) שמורות לעו"ד שלמה רביד בעל האתר- 28.7.20