יזהר השוכר או יזהר המשכיר ?
ע"א 4739/19 ש.י. מיטב השקעות ייזום ובנין בע"מ ואח' נ' זר תחנות דלק בע"מ (פורסם בנבו)
האם הצהרת השוכר, כי בדק ומצא שהמושכר מתאים למטרותיו, פוטרת את המשכיר מחובת גילוין של עובדות מהותיות הנוגעות להתאמת המושכר לייעודו ולחילופין מה הדין כששני הצדדים לא ידעו שהמושכר אינו מתאים לייעודו?
העובדות:-
בין המערערות, בעלים של תחנת דלק (להלן: "התחנה"), לבין המשיבה, נחתם חוזה להשכרת התחנה להפעלת מתחם לתדלוק בדלק וגז. היתר הבנייה להקמת התחנה ניתן לתחנת דלק "ללא תדלוק בגז". לפי האמור בחוזה, השכירות נועדה להפעלת תחנת דלק וגז, בכפוף לקבלת כל האישורים וההיתרים הנדרשים על פי דין. בקשת המשיבה לאגף רישוי ופיקוח על עסקים ברשות המקומית, לקבלת רישיון עסק ביחס לתחנת תדלוק בדלק ובגז נדחתה, מאחר שלא קיים היתר בנייה הכולל תדלוק בגז. המשיבה ביטלה את החוזה והגישה תביעה בבימ"ש המחוזי למתן פסק דין הצהרתי שלפיו החוזה בוטל כדין. התביעה התקבלה ונקבע, כי החוזה בוטל כדין מחמת פגמים בכריתה, קרי טעות והטעיה, ומאחר שהמערערות הפרו את החוזה כלפי המשיבה או למצער לא תיקנו בתוך זמן סביר את ההפרה.
המשיבה ערערה על פסק הדין ובית המשפט העליון (מפי כב' השופטת ברק-ארז ובהסכמת הנשיאה חיות והשופטת וילנר) דחה את הערעור ופסק כי ( הציטוטים אינם מלאים):
"הפרת חובת הגילוי בשלב המשא ומתן החוזי עשויה לעלות כדי טעות המקנה זכות ביטול לפי סעיף 14(א) לחוק החוזים, ואף הטעיה כמובנה בסעיף 15 לחוק. חובה זו נגזרת גם מעקרון תום הלב הקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים. מכאן, שעל משכיר של נכס חלה החובה לגלות את העובדות המהותיות הנוגעות להתאמת הנכס המושכר לייעודו.
הדברים מקבלים משנה חיזוק, כאשר נערך חוזה שכירות מסחרי המסדיר באופן מפורט וברור את הפעילות במושכר ומבהיר את השימושים שהמשיבה מתכוונת לעשות בו, המלמדים על ציפיותיה הסבירות מהעסקה. זאת, בשים לב לכך שיש להניח כי בידי המשכיר מצוי מידע רלוונטי הנוגע למושכר, או למצער גישה עדיפה אליו. המערערות, שידעו כי השכירות נועדה בין היתר להפעלת המתקן לתדלוק בגז ואף פעלו בעבר לצורך קבלת היתר בנייה למתקן זה, היו צריכות לגלות למשיבה, שבמהלך השנים לא ניתן היתר כאמור ועל כן תיתכן מניעה לקבלת רישיון עסק.
גם אם המערערות לא ידעו על כך שהיתר הבנייה אינו חל על מתקן הגז, יש מקום להכיר בזכות המשיבה לבטל את החוזה משיקולי צדק, בגדרו של סעיף 14(ב) לחוק החוזים, המסדיר את האפשרות לבטל חוזה מכוח טעות משותפת, במקרים שבהם הפער הגדול בין הנכס שבנוגע אליו התכוונו הצדדים להתקשר, לבין הנכס שלגביו התקשרו בפועל, מונע היווצרות חוזה או מאיין את ההסכמה המונחת ביסודו.
בענייננו, בחוזה צוין כי הוא נועד להשכרת תחנה לתדלוק בדלק ובגז, ובימ"ש קמא קבע, כי הוכח קשר סיבתי בין הטעות לבין ההתקשרות בחוזה. בנסיבות אלה, באיזון הראוי בין האינטרסים של הצדדים ובשים לב להתנהלות המערערות עובר לכריתת החוזה, שיקולי הצדק מטים את הכף לטובת המשיבה.
הדברים אמורים מבלי להתעלם מההתחייבויות שנטלה על עצמה המשיבה בנוגע לבדיקת מצב הדברים מצדה. אולם, אין בהתחייבויות אלה כדי לפטור את המערערות, כמשכירות, מלגלות עובדות בסיסיות שבידיעתן, ובפרט כאלה שיש להן זיקה ישירה לשימוש העיקרי בנכס המושכר. זאת, ביתר שאת כאשר גילוי מוקדם של הדברים יכול היה למנוע מהמשיבה להתקשר בחוזה; ככל שנפל אשם תורם בהתנהגות המשיבה, הדבר יוכל לבוא לביטוי אם יבחרו הצדדים לנהל הליכים הנוגעים לסעדים כספיים הנובעים מבטלות החוזה.
המסקנות:
משכיר אינו יכול לפטור עצמו מחובת הגילוי לשוכר, של עובדות מהותיות הידועות לו ביחס לאפשרויות השימוש בנכס למטרות השוכר, גם אם הן עלולות לסכל את העסקה, ע"י הסתמכות על הצהרת השוכר, כי בדק את המושכר מכל הבחינות לפני חתימת החוזה ומצאו מתאים למטרותיו.
כמו כן ולחילופין, גם במקרה של טעות המשותפת לשני הצדדים ביחס לעובדות מהותיות הנוגעות לאפשרויות השימוש במושכר, תינתן לשוכר, בנסיבות המתאימות כפי מקרה זה, אפשרות לבטל את חוזה השכירות, משהוכח כי אלמלא טעותו לא היה שוכר את המושכר ולאור זאת שלמשכיר יש עדיפות עליו במידע הרלוונטי.
כל דמיון בין ההלכה בפסק דין זה להלכה בפסק הדין בעניין עיני נ' שיפריס אליו התייחסתי במאמר "יזהר המוכר או יזהר הקונה "- איננו מקרי.
כל הזכויות במאמר (למעט הציטוטים מפסק הדין) שמורות לבעל האתר עו"ד שלמה רביד- 27.7.2020 .